Arthur Loyd vous présente la loi Pinel dans les grandes lignes

Cette loi du 18 juin 2014 a été votée dans le but de dynamiser et de favoriser la diversité des commerces de proximité en rénovant le régime des baux commerciaux. Depuis la promulgation de la loi Pinel, de nombreuses clauses et éléments du bail commercial ont été modifiés :

– La durée du bail commercial n’a pas évolué puisqu’il s’agit toujours d’un bail 3/6/9 ans. La nouveauté réside dans l’interdiction de renoncer à la résiliation triennale. Les durées fermes de 6 ou 9 ans sont maintenant interdites, sauf sous certaines conditions. Cette période ferme était souvent demandée par le bailleur en contre partie d’un accord sur un loyer progressif, d’une création d’entreprise ou à la simple demande des foncières.

Les charges étaient toutes « re-facturées » au preneur, y compris celles correspondant à l’article 606 du code civil régissant les gros travaux (clos et couvert). La loi prévoit notamment une prise en charge par le bailleur des honoraires de gestion des loyers ainsi que de l’article 606 du code civil. Les charges restant dues par le preneur doivent être énumérées et un inventaire précis comportant l’indication de la répartition entre le bailleur et le preneur devra être annexé au bail.

Les états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie deviennent obligatoires y compris lors d’une cession de droit au bail, d’une cession ou d’une mutation à titre gratuit du fonds de commerce. L’état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement  par les parties, par un tiers mandaté ou par huissier (à frais partagés).

Les indices : l’indice du coût de la construction (ICC) comme indice de référence pour la révision triennale et le calcul du loyer du bail renouvelé, est supprimé et remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Bail dérogatoire : la durée des baux dérogatoires est allongée, passant de 2 à 3 ans. Au delà d’une durée de 3 ans, il n’est plus permis de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

La garantie solidaire en cas de cession d’un bail : dans la plupart des baux une clause régit la solidarité du cédant envers son cessionnaire. Si aucune durée n’était définie, cette solidarité perdurait le temps du bail et de ses éventuels renouvellements. La loi Pinel limite maintenant cette solidarité à une période de 3 ans.

Réintroduction de la LR/AR pour dénoncer le bail : la date de réception (et non de présentation) de la LR/AR est à prendre en considération comme point de départ du congé. Il est donc fortement conseillé de donner congé par exploit d’huissier.

Plafonnement du déplafonnement : même lorsque le loyer sera déplafonné, l’augmentation ne pourra être supérieure à 10 % par an du dernier loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le droit de préemption : le locataire a maintenant la possibilité d’être  prioritaire si son bailleur décide de vendre les murs commerciaux et/ou artisanaux. Bien évidemment le locataire sera prioritaire sous réserve de faire une offre identique à l’offre reçue par le vendeur. Cette loi entrera en vigueur le 1er janvier 2015.

*Cet article n’ayant pour but que de vous expliquer la loi Pinel dans les grandes lignes, nous vous invitons à nous contacter si vous avez des questions ou demandes complémentaires relatives à l’un de ces sujets.

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